Belastinggids

Belastingen en Kosten bij de Aankoop van een Woning in Marbella, Spanje

Bij het bekijken van woningaanbiedingen in Marbella is het belangrijk om te beseffen dat de vermelde prijzen de nettoprijzen voor de verkoper zijn. De bijkomende kosten, zoals belastingen en juridische kosten, komen volledig voor rekening van de koper en moeten bovenop de aankoopprijs worden gerekend.

Belangrijke Fiscale Verschillen tussen Nieuwbouw en Bestaande Bouw

Het belastingtarief hangt grotendeels af van of de woning een nieuwbouw of bestaande woning betreft.

Bij bestaande woningen geldt de overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). In Andalusië bedraagt dit standaardtarief momenteel 7%, maar in bepaalde situaties gelden lagere tarieven:

6% wanneer de woning wordt aangekocht als hoofdverblijf en de waarde maximaal €150.000 bedraagt.

3,5% als de koper jonger is dan 35 jaar, slachtoffer is van huiselijk geweld of terrorisme, of koopt in een gemeente met bevolkingskrimp. De woning mag maximaal €150.000 kosten en moet als hoofdverblijf worden gebruikt.

3,5% geldt ook voor kopers met een erkende arbeidsbeperking van 33% of meer, of voor leden van een groot gezin (familia numerosa), voor woningen tot €250.000 die als hoofdverblijf dienen.

2% is van toepassing bij aankopen door ondernemingen of particulieren die woningen aankopen voor wederverkoop binnen een actief vastgoedbedrijf volgens de Spaanse regelgeving.

BTW en Zegelrecht bij Nieuwbouwprojecten

Wie een nieuwbouwwoning rechtstreeks van een projectontwikkelaar koopt, betaalt 10% btw (IVA) en 1,2% zegelrecht (AJD) bovenop de aankoopprijs. Deze bedragen moeten op de dag van ondertekening bij de notaris worden voldaan.

Let op: ook particulieren kunnen als ontwikkelaar zijn geregistreerd. Indien een woning volledig nieuw of gerenoveerd is en nooit eerder bewoond is geweest, kan btw van toepassing zijn, mits de verkoper formeel als ontwikkelaar is geregistreerd.

Meerwaardebelasting (Plusvalía Municipal)

Deze gemeentelijke belasting wordt geheven over de stijging van de grondwaarde, niet over het pand zelf. De verkoper betaalt deze belasting in de meeste gevallen, maar het is verstandig om hierover duidelijke afspraken te maken tijdens de onderhandelingen.

Woning Kopen via een Spaanse Vennootschap

Soms overwegen kopers om aandelen van een Spaanse vennootschap te kopen die slechts één onroerend goed bezit. Het idee is dat dit overdrachtsbelasting zou vermijden. In werkelijkheid beschouwt de Spaanse belastingdienst deze transactie als een directe aankoop van vastgoed wanneer het bedrijf geen actieve bedrijfsvoering heeft. De standaard aankoopbelastingen zijn dan alsnog van toepassing. De fiscus houdt dit type transacties scherp in de gaten.

Welke Extra Kosten Komen Er Bovenop bij het Kopen van een Woning in Marbella?

Naast de aankoopprijs en de standaard belastingen zijn er bij het kopen van een woning in Marbella meerdere bijkomende kosten waar elke koper rekening mee moet houden. Deze kosten gelden zowel voor nieuwbouw als voor bestaande bouw en zijn van invloed op het totale investeringsbedrag.

Advocaatkosten bij Aankoop van Vastgoed in Marbella

Het inschakelen van een vastgoedadvocaat in Spanje is niet verplicht, maar wordt sterk aangeraden. De gebruikelijke kosten bedragen ongeveer 1% van de aankoopprijs exclusief btw. Sommige advocatenkantoren hanteren aangepaste tarieven bij hoge aankoopbedragen of voor terugkerende klanten. Een gespecialiseerde advocaat voert juridische controle uit, onderzoekt eigendomsdocumenten, controleert of er geen juridische belemmeringen zijn, en biedt ondersteuning na de aankoop. Geen gebruikmaken van juridische begeleiding lijkt goedkoper, maar verhoogt het risico op juridische of financiële problemen aanzienlijk.

Notaris- en Registratiekosten

Naast belastingen moet je rekening houden met de kosten van de notaris en het eigendomsregister. Deze variëren gewoonlijk tussen de €500 en €3.000, afhankelijk van de waarde van het pand. In de praktijk is het verstandig om 10% tot 14% van de aankoopprijs te reserveren voor alle bijkomende kosten en belastingen.

Bankkosten bij de Overdracht van het de woning

Vrijwel alle woningtransacties in Spanje vinden plaats via cheques van de bank (banker’s drafts) tijdens de afspraak bij de notaris. Banken brengen kosten in rekening voor het uitschrijven van deze cheques of het overmaken van grote bedragen. Deze kosten verschillen per bank, per bedrag en per klantprofiel. Het is daarom raadzaam vooraf verschillende banken in Marbella te vergelijken bij het openen van een rekening.

Hypotheekkosten bij Financiering van een Woning

Wanneer je besluit een woning in Marbella te kopen met behulp van een Spaanse hypotheek, zijn je enige kosten doorgaans de taxatiekosten. Deze zijn wettelijk verplicht en liggen gemiddeld tussen de €500 en €2.000, afhankelijk van de waarde en omvang van het pand. Alle andere kosten en belastingen worden onder de huidige wetgeving door de bank gedragen.

Technische Keuring van de Woning

Een technische keuring is niet verplicht, maar wel aan te raden bij de aankoop van een bestaande woning. Tijdens deze inspectie wordt de staat van de installaties zoals airconditioning, verwarmingssysteem, elektriciteit, isolatie en algemene bouwkwaliteit beoordeeld. Afhankelijk van de grootte van de woning en de complexiteit van de keuring variëren de kosten tussen €300 en meer dan €2.000. Deze investering kan onverwachte kosten op de lange termijn voorkomen.

Belastingen voor Vastgoedeigenaren in Marbella, Spanje

Het bezitten van onroerend goed in Marbella brengt jaarlijkse belastingverplichtingen met zich mee. Deze variëren afhankelijk van de locatie, de grootte van het pand, de kadastrale waarde en of de eigenaar al dan niet fiscaal inwoner van Spanje is. Een goed begrip van deze belastingen is essentieel voor iedereen die in vastgoed investeert aan de Costa del Sol.

Jaarlijkse Belastingen voor Eigenaren in Marbella

Alle woningeigenaren in Marbella dienen jaarlijks vaste belastingen te betalen. Deze worden hoofdzakelijk berekend op basis van de kadastrale waarde van de woning, en niet op de marktwaarde. De hoogte van deze belastingen verschilt per gemeente en worden geïnd door lokale of nationale overheden.

Niet-Residentenbelasting op Spaans Onroerend Goed

Niet-residenten die een woning bezitten in Spanje zijn verplicht om jaarlijks belasting op fictief inkomen te betalen. Deze belasting geldt ongeacht of de woning wordt verhuurd of leegstaat. Veel buitenlandse eigenaren zijn hier niet van op de hoogte. Hoewel de Spaanse belastingdienst niet direct optreedt bij achterstallige betaling, wordt bij verkoop van het pand gecontroleerd of deze belasting is voldaan. Eventuele achterstanden worden dan alsnog geïnd, inclusief rente en boetes.

Inwoners van Spanje hoeven deze specifieke belasting niet te betalen, omdat zij hun wereldwijde inkomen opgeven in hun jaarlijkse belastingaangifte. Niet-residenten dienen de aangifte echter elk jaar afzonderlijk te doen, op basis van een percentage van de kadastrale waarde.

Vermogensbelasting en de Nieuwe Solidariteitsbelasting in Spanje

De klassieke vermogensbelasting is in Andalusië opgeschort om meer investeringen aan te trekken. De Spaanse centrale overheid heeft echter een nieuwe belasting ingevoerd: de Solidariteitsbelasting op Grote Vermogens. Deze was aanvankelijk tijdelijk bedoeld voor de jaren 2022 en 2023, maar met de huidige politieke situatie is de kans groot dat deze structureel wordt voortgezet na 2025.

Deze belasting is van toepassing op personen met een netto vermogen in Spanje van meer dan €3 miljoen. De berekening is afhankelijk van de fiscale woonstatus:

Voor inwoners van Spanje worden alle wereldwijde bezittingen meegeteld. Zij hebben recht op een belastingvrije drempel van €700.000 per persoon.

Voor niet-residenten worden alleen activa in Spanje meegerekend. Dit geldt ook voor vennootschappen waarvan het merendeel van de activa bestaat uit Spaans vastgoed.

Bij Estagency adviseren wij klanten altijd om professioneel fiscaal advies in te winnen bij de aankoop van waardevol vastgoed of bij het overwegen van eigendom via een vennootschap. Strategische planning voorkomt fiscale risico’s en kan aanzienlijk voordeel opleveren.

Belastingen bij het Kopen van een plot in Marbella, Spanje

Het kopen van een bouwkavel in Marbella kent een ander belastingregime dan bij de aankoop van een villa of appartement. Veel kopers zijn zich hier niet van bewust, wat kan leiden tot verrassingen tijdens het aankoopproces. Een goed begrip van de fiscale gevolgen voorkomt misverstanden en financiële tegenvallers.

Is de Aankoop van Grond Anders Belast dan de Aankoop van een Woning?

Absoluut. De belasting die je betaalt bij het kopen van een bouwkavel in Marbella hangt sterk af van wie de verkoper is. Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je in Andalusië doorgaans 7% overdrachtsbelasting. Bij de aankoop van grond kunnen de belastingen echter flink hoger uitvallen, afhankelijk van de juridische status van de verkoper.

Bij Estagency begeleiden we vaak internationale klanten die een perceel willen kopen om hun droomvilla te realiseren. Maar voordat je een bod uitbrengt of een bezichtiging plant, is het essentieel om te weten of de verkoper een particulier of een Spaanse vennootschap is. Dit verschil bepaalt grotendeels het totale belastingbedrag.

Welke Belastingen Betaal je bij het Kopen van Grond in Marbella?

Wanneer de verkoper een particulier is, betaal je als koper 7% overdrachtsbelasting, vergelijkbaar met de aankoop van een bestaande woning.

Wanneer de verkoper een Spaanse onderneming is, betaal je als koper 21% btw (IVA) én 1,2% aan zegelrecht (AJD). In totaal kom je dan uit op een gecombineerde belastingdruk van 22,2%, wat 15,2% meer is dan bij een particuliere verkoper.

Stel dat je een perceel koopt van €1.000.000. In dat geval betaal je mogelijk €152.000 extra aan belasting, afhankelijk van wie de verkoper is. Bij een perceel van €3.000.000 loopt dat verschil op tot €456.000. Dit soort bedragen kunnen bepalend zijn voor de haalbaarheid van je bouwproject.

Daarom is het van groot belang dat je makelaar precies weet hoe het eigendom juridisch is gestructureerd. Als die informatie ontbreekt, is dat een teken van onvoldoende voorbereiding. Estagency zorgt ervoor dat je alle fiscale en juridische informatie helder hebt vóórdat je gaat onderhandelen of tekenen.

Zijn er Verder Nog Kosten bij de Aankoop van een Perceel?

Behalve het verschil in belasting zijn de overige aankoopkosten voor een perceel in Marbella vergelijkbaar met die voor woningen. Denk aan advocaatkosten, notariskosten, inschrijvingskosten en eventuele bouwkundige of bodemonderzoeken, zeker wanneer je plannen hebt om te bouwen.

Grond kopen in Marbella is vaak een slimme investering of de eerste stap richting je eigen luxe woning aan de Costa del Sol. Maar fiscale duidelijkheid is essentieel om met vertrouwen te kunnen investeren.

Belastingen voor Niet-Residenten en Fiscale Residenten in Marbella, Spanje

Bij het kopen en bezitten van vastgoed in Marbella is het belangrijk te weten of je als fiscale resident van Spanje wordt beschouwd of niet. Veel buitenlandse kopers denken dat zij automatisch als niet-resident worden aangemerkt, maar in de praktijk kan het zijn dat je ongemerkt toch fiscale resident wordt. Dit kan grote gevolgen hebben voor je belastingplicht.

Jaarlijkse Belastingen voor Niet-Residenten in Spanje

Ook als je niet in Spanje woont, maar wel een woning bezit, moet je jaarlijks bepaalde belastingen betalen.

Inkomstenbelasting voor Niet-Residenten

Als niet-resident ben je verplicht niet-residentenbelasting te betalen, ook wanneer de woning niet wordt verhuurd. In dat geval rekent de Spaanse fiscus een fictieve inkomstenbelasting omdat je profiteert van het bezit van een woning. Verhuur je je woning wel, dan betaal je belasting over de daadwerkelijke huurinkomsten. Het tarief is 24%, behalve voor inwoners van de EU, Noorwegen en IJsland, waar een verlaagd tarief van 19% geldt.

Solidariteitsbelasting (Vervanger Vermogensbelasting in Andalusië)

De vroegere vermogensbelasting is in Andalusië vervangen door de Solidariteitsbelasting, die geldt voor een netto vermogen boven de €3 miljoen (na aftrek van hypotheken of schulden). Deze belasting werd aanvankelijk alleen ingevoerd voor 2022 en 2023, maar er is een grote kans dat deze ook in de komende jaren wordt voortgezet. De belasting is progressief opgebouwd: hoe groter het vermogen, hoe hoger het percentage.

Gemeentelijke Onroerendgoedbelasting (IBI)

Elke eigenaar van onroerend goed in Marbella betaalt jaarlijks de IBI-belasting (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Deze wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van de woning, die doorgaans lager ligt dan de marktwaarde, en de tarieven verschillen per gemeente.

Wanneer Word je Fiscale Resident in Spanje?

Je wordt in Spanje als fiscale resident beschouwd wanneer je aan een van de volgende voorwaarden voldoet:

• Je verblijft meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje (de dagen hoeven niet aaneengesloten te zijn).
• Je hebt je belangrijkste familie- of zakelijke belangen in Spanje, bijvoorbeeld omdat je partner en kinderen hier wonen of omdat je voornaamste inkomstenbron zich hier bevindt.

Wanneer aan een van deze voorwaarden is voldaan, kan de Spaanse fiscus je automatisch als inwoner voor belastingdoeleinden aanmerken. Kun je echter aantonen dat je economische en persoonlijke belangen primair buiten Spanje liggen, dan kun je dit belastingplichtig verblijf mogelijk vermijden.

Welke Belastingen Betaalt een Fiscale Resident?

Als fiscale resident betaal je geen niet-residentenbelasting meer, maar je blijft wel de Solidariteitsbelasting (indien van toepassing) en de IBI verschuldigd. Daarnaast moet je in Spanje belasting betalen over je wereldwijde inkomen. De inkomstenbelasting is progressief opgebouwd en begint bij 19%, oplopend tot 47% voor inkomens boven de €300.000 per jaar.

Daarnaast moeten fiscale residenten alle buitenlandse bezittingen met een waarde van meer dan €50.000 aangeven, zoals bankrekeningen, vastgoed of investeringen.

Deskundig Advies bij Estagency

Het verschil tussen resident en niet-resident heeft grote gevolgen voor je belastingpositie. Als je van plan bent veel tijd door te brengen in Marbella of te investeren in een tweede woning, is het verstandig vooraf professioneel advies in te winnen. Estagency helpt je met onafhankelijk advies en zorgt dat je volledig inzicht hebt in de fiscale verplichtingen bij het kopen en bezitten van een woning in Spanje.

Belastingen en Verkoopkosten voor Verkoper in Marbella, Spanje

Bij de verkoop van een woning in Marbella is het van groot belang om een goed overzicht te hebben van de belastingen en kosten die voor rekening van de verkoper komen. Veel eigenaren onderschatten deze uitgaven, waardoor de uiteindelijke opbrengst lager uitvalt dan verwacht. Het is daarom verstandig om deze kosten al vooraf te berekenen, zeker als het om een investeringsobject gaat.

Plusvalía Belasting op grond

De Plusvalía Municipal is een gemeentelijke belasting die wordt geheven over de waardestijging van de grond waarop het pand staat. De hoogte wordt berekend op basis van de kadastrale waarde en de duur van eigendom, met een maximum van 20 jaar.

Meerwaardebelasting (Capital Gains Tax)

De meerwaardebelasting wordt geheven over de winst die ontstaat bij de verkoop van een woning. Het belastbare bedrag is het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs (inclusief aankoopkosten en belastingen) en de verkoopprijs, verminderd met toegestane kosten. Tot de aftrekbare posten behoren notariskosten, registratiekosten, advocaatkosten, makelaarscourtage en bepaalde verbouwingskosten, mits deze met officiële facturen kunnen worden onderbouwd.

Inkomstenbelasting bij Verkoop van een Woning

Inkomstenbelasting is alleen verschuldigd wanneer de verkoop daadwerkelijk winst oplevert. Het tarief is afhankelijk van de fiscale status van de verkoper: 24% voor niet-residenten, 19% voor inwoners van de EU/EER, en 25% voor vennootschappen. Alleen de netto winst, na aftrek van kosten en belastingen, wordt belast.

Makelaarscourtage in Marbella

In Marbella worden de makelaarskosten altijd betaald door de verkoper en nooit door de koper. Het percentage wordt vooraf overeengekomen bij het in verkoop zetten van de woning. Op de factuur van de makelaar wordt 21% btwtoegepast. Een ervaren makelaar zoals Estagency kan het verkoopproces versnellen en de kans vergroten op een verkoop tegen de beste prijs.

Advocaatkosten bij Verkoop

Hoewel het inschakelen van een advocaat bij de verkoop niet verplicht is, is het sterk aan te raden. Een advocaat controleert alle documentatie, verzorgt de belastingaangiften en vertegenwoordigt de verkoper tijdens het volledige traject.

Kosten voor Hypotheekaflossing

Indien er nog een hypotheek rust op de woning, komen de kosten voor de aflossing en het doorhalen van de inschrijving volledig voor rekening van de verkoper. Dit kan bestaan uit een bankcommissie voor vervroegde aflossing, alsook notariskosten en registratiekosten.

3% Inhouding bij Verkoop door Niet-Residenten

Wanneer de verkoper een niet-resident in Spanje is, moet de koper verplicht 3% van de verkoopprijs inhouden bij de notaris en afdragen aan de Spaanse belastingdienst. Dit bedrag is geen extra belasting, maar dient als zekerheid voor eventuele openstaande fiscale verplichtingen. Na de verkoop kan de verkoper een teruggaaf aanvragen. Dit proces duurt doorgaans enkele maanden en eventuele openstaande belastingen worden verrekend. Een advocaat verzorgt meestal de aanvraag namens de verkoper.

Bij Estagency begeleiden we onze cliënten door het hele verkoopproces en zorgen we dat alle kosten, belastingen en verplichtingen vooraf duidelijk in kaart zijn gebracht.

Belastingen en Kosten voor Eigenaren die hun Woning in Marbella Verhuren

Veel eigenaren van een woning in Marbella gebruiken hun woning niet het hele jaar door. Het verhuren ervan kan dan een interessante manier zijn om extra inkomsten te genereren. Of je nu kiest voor korte termijn verhuur aan toeristen of voor een langlopende huurovereenkomst, het is belangrijk inzicht te hebben in de belastingen en kosten die hiermee gepaard gaan in Spanje.

Inkomstenbelasting op Huurinkomsten in Spanje

Huurinkomsten in Spanje zijn altijd belast. Het belastingtarief hangt af van je fiscale status. Niet-residenten uit de EU of EER betalen 19%, terwijl niet-residenten van buiten de EU/EER 24% betalen. Ben je een fiscale resident van Spanje, dan worden je huurinkomsten opgeteld bij je wereldwijde inkomen en belast volgens een progressieve schaal, die begint bij 19% en kan oplopen tot 47% bij hogere inkomens. Dit maakt een goede fiscale planning belangrijk voordat je besluit te verhuren.

Overdrachtsbelasting bij Langdurige Verhuur

In theorie zijn langlopende huurovereenkomsten in Spanje onderworpen aan een geringe overdrachtsbelasting (TPO – Transmisiones Patrimoniales Onerosas). In de praktijk wordt deze belasting zelden geïnd en gaat het om een verwaarloosbaar bedrag in vergelijking met andere belastingen. Toch is het goed om te weten dat deze regel bestaat binnen het Spaanse huurrecht.

Makelaarskosten bij Verhuur

Wanneer je gebruikmaakt van een professionele makelaar zoals Estagency om je woning in Marbella te verhuren, worden er bemiddelingskosten gerekend. Dit geldt zowel voor korte als lange termijn verhuur en de voorwaarden worden vooraf overeengekomen. Een betrouwbare makelaar zorgt niet alleen voor geschikte huurders, maar ook voor correcte contracten volgens de Spaanse wetgeving. Dit is vooral van belang bij toeristische verhuur, waarvoor een speciale vergunning nodig is.

Strategisch Advies voor Verhuur in Marbella

Korte termijn verhuur levert doorgaans hogere maandelijkse inkomsten op dan langdurige verhuur, maar vraagt ook om meer beheer, vergunningen en flexibiliteit door seizoensgebonden vraag. Langdurige verhuur biedt daarentegen meer zekerheid en minder administratie. Bij Estagency adviseren wij onze cliënten over de beste verhuurstrategie voor hun woning en zorgen wij voor naleving van alle Spaanse fiscale en juridische verplichtingen.

Belastingen en Kosten voor Huurders bij het Huren van een Woning in Marbella

Veel huurders vragen zich af of er naast de maandelijkse huur nog extra belastingen of verborgen kosten zijn bij het huren van een woning in Marbella. Het goede nieuws is dat de huurprijs die je online ziet in de meeste gevallen de uiteindelijke prijs is, zonder onverwachte fiscale lasten.

Moeten Huurders Belasting Betalen in Marbella?

Over het algemeen betalen huurders geen extra belastingen bij het huren van een woning in Spanje. De advertentieprijsis het bedrag dat je maandelijks verschuldigd bent, afhankelijk van de afspraken met de verhuurder. Makelaarskosten worden bijna altijd door de eigenaar betaald. In uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld wanneer een schaars en populair pand door meerdere makelaars wordt aangeboden, kan een makelaar een vergoeding aan de huurder vragen. Je hebt het recht dit te weigeren en moet hierover altijd vooraf worden geïnformeerd.

In theorie bestaat er een overdrachtsbelasting op huurovereenkomsten, berekend op ongeveer €24 per €6.000 huur. In de praktijk wordt deze belasting vrijwel nooit geïnd en is dus nauwelijks van belang voor huurders.

Referenties en Huurderstoetsing

Bij langetermijnhuur vragen verhuurders vaak om referenties voordat zij een huurder accepteren. Dit kan gaan om belastingaangiften, bankafschriften, aanbevelingsbrieven of bewijs van stabiel inkomen. Het verstrekken van goede referenties kan doorslaggevend zijn, vooral wanneer meerdere kandidaten een bod doen op dezelfde woning. Een goed voorbereide huurder met duidelijke documenten heeft vaak een voorsprong op iemand zonder bewijsstukken.

Professionele Begeleiding via Estagency

Hoewel het niet verplicht is om als huurder een advocaat in te schakelen, kan juridische ondersteuning nuttig zijn om het huurcontract te laten controleren en je rechten te beschermen. Bij Estagency begeleiden wij huurders en verhuurders met professioneel en onafhankelijk advies, zodat je met zekerheid en gemoedsrust een woning kunt huren in Marbella.